- Introducció al procés de compravenda.
Abans d’endinsar-nos en aquest assumpte, és necessari aclarir que tal com hem explicat en altres entrades del nostre blog, la compravenda immobiliària pot realitzar-se de diferents maneres i en diferents fases. La manera més comuna, és la que es compon de dues fases: contracte privat de compravenda amb lliurament d’arres, i la seva posterior elevació a públic en notària. - La reserva com a instrument jurídic i la seva qualificació com a precontracte.
Dins d’aquest context, la reserva immobiliària; denominada també com a contracte de reserva, oferta de reserva, carta d’intencions entre altres denominacions, s’ha convertit en una eina molt útil per a agents de la propietat immobiliària que volen establir unes bases per a la futura negociació del contracte de compravenda amb lliurament d’arres. Per això, la reserva immobiliària, vindria a ser com un pas previ en el procés de la transacció immobiliària.
No obstant això, tractant-se d’un precontracte, sorgeixen molts dubtes sobre quins són les conseqüències del seu incompliment, però, abans d’endinsar-nos en elles, és necessari establir i aclarir quins són els requisits perquè aquest contracte de reserva es consideri vàlid i eficaç com a precontracte. - Requisits per a la validesa i eficàcia de documents per a equiparar-los a precontractes.
a) Capacitat legal suficient per a subscriure i formalitzar el document del contracte.
b) La cosa (propietat objecte de transacció) i el seu preu han d’estar ben identificades en i determinades en el document.
c) Existència d’una causa legítima per totes dues parts i un clar consentiment sobre l’objecte, la causa i el preu, els quals han d’estar lliures de vicis.
d) No es necesario seguir una forma específica para la conclusión del acuerdo, pero es recomendable hacerlo por escrito ya que ello aportará efectos probatorios para el futuro.
e)El document de precontracte ha d’incloure clàusules que continguessin les condicions generals de la contractació (dates aproximades de lliurament del bé, determinació de qui assumeix les despeses i impostos, preu i forma de pagament, designació del Notari en el qual es formalitzarà la futura escriptura pública i aportació de la documentació necessària per a la bona consecució de la transacció).
En generals, doncs, si el document conté els punts anteriorment indicats, estaríem davant un document precontractual. - Arribat aquest punt, Quines serien les conseqüències de l’incompliment de l’acord precontractual o reserva immobiliària?
Òbviament, no podem repercutir-li les conseqüències d’incompliment que podria contemplar un contracte compravenda amb lliurament d’arres (ja fossin aquestes penals o penitencials), però la ruptura mancada de justificació d’aquestes negociacions si podria comportar una reclamació de danys i perjudicis de conformitat amb l’Articulo 1902 del Codi Civil.
En conclusió, si bé les reserves immobiliàries no tenen la consideració jurídica d’un contracte de compravenda amb lliurament d’arres, no és menys cert que el seu incompliment o la ruptura de la negociació comporta responsabilitats en forma de compensació per danys i perjudicis a càrrec de la part que ha posat final a aquesta negociació. Tot això, sobre la base de que la part contractual perjudicada per la ruptura de la negociació es vegi restituïda en la seva situació anterior a l’inici de la negociació.
És important tenir en compte que aquesta reclamació haurà de realitzar-se segons els preceptes i requisits que una reclamació de responsabilitat civil extracontractual estableix i que per descomptat aquests danys i perjudicis deuen danys econòmicament avaluables, reals i efectius, que siguin directament a causa de l’incompliment del precontracte i sota la responsabilitat de la part incomplidora. Ens endinsem més en aquesta qüestió en pròximes entrades del blog.
