Tanto si estas comprando o vendiendo una propiedad o bien inmueble en España, como si estas construyendo un bien inmueble o propiedad en España es posible que hayas oído hablar de las servidumbres.
¿Qué son las servidumbres?
Las servidumbres son derechos reales. En concreto, el artículo 566-1.1 CCCat define el derecho de servidumbre como “aquel derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a ésta de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular de la finca sirviente”.
Por lo tanto, es conveniente aclarar que hay un predio o finca sirviente que es la que está gravada en favor de la otra finca que es la dominante y la que, por lo decirlo de un modo popular, obtiene el beneficio de la primera.
¿Cómo saber si una finca tiene una servidumbre?
Acudiendo al Registro de la Propiedad y solicitando una nota registral podemos ver si una finca tiene una servidumbre inscrita y saber si se trata del predio (o finca) dominante o del predio (o finca) sirviente.
¿Cómo se extinguen las servidumbres?
Según el articulo 566-11 del Código Civil de Catalunya, se extinguen por las causas generales de extinción de los derechos reales (que están estipulados en los artículos 532-2 a 532-4 y con principalmente la pérdida del bien, la consolidación de titularidades y la renuncia de los titulares), además, por las causas propias de extinción de la servidumbre:
Artículo 566-11 Causas de extinción de la servidumbre
- La servidumbre se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por las siguientes causas:
a) La falta de uso durante diez años contados desde el momento en que consta el desuso o el acto obstativo, excepto en caso de la servidumbre sobre finca propia.
b) La pérdida total de la finca sirviente o de la dominante.
c) La imposibilidad de ejercerla.
d) La extinción del derecho de los concedentes o del derecho real de los titulares de la servidumbre.
e) El supuesto al que se refiere el artículo 566-3-2, si no se ha hecho la declaración expresa de la existencia de la servidumbre.
- La servidumbre, si se extingue por la imposibilidad de ejercerla, no se restablece aunque con posterioridad vuelva a ser posible su ejercicio.
- Los titulares de una servidumbre forzosa que se restablece en los diez años siguientes a su extinción por alguna de las causas establecidas por las letras a y c del apartado 1 no deben pagar ninguna indemnización, salvo en el caso en que dicha servidumbre se hubiese extinguido por un acto propio de los titulares de la finca dominante.
¿Cuáles son los tipos de servidumbres más conocidos?
Algunos de los tipos de servidumbres más conocidos son:
- Servidumbres de luces y vistas (que recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a través de ventanas o claraboyas)
- Servidumbres de paso (que implica facilitar a los propietarios de una finca sin salida o con salida insuficiente el acceso a la vía pública)
- Servidumbres de acceso a una red general (implica facilitar a los propietarios de una finca sin conexión a una red general de saneamiento o suministradora de agua, energía, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologías o demás servicios similares)
- Servidumbres de acueducto (implica facilitar a los propietarios de una finca el acceso a un recurso hídrico siempre y cuando sean titulares del recurso hídrico externo)
- Servidumbres de uso (normalmente definida por el titulo constitutivo pero destinada al uso de un área del predio sirviente).
¿Qué obligaciones implican las servidumbres?
Las más habituales son:
Artículo 566-6 Contenido accesorio de la servidumbre
- Las obras y actividades necesarias para establecer y conservar la servidumbre corren a cargo de quien es su titular, salvo que el título de constitución establezca otra cosa. Los propietarios de la finca sirviente, si es preciso, deben tolerar su ocupación parcial para que se ejecuten dichas obras.
- Los propietarios de la finca sirviente, si la servidumbre reporta una utilidad efectiva a su finca, deben contribuir proporcionalmente a los gastos de establecimiento y conservación, salvo pacto en contrario.
- Los propietarios de la finca sirviente no pueden hacer ninguna obra que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre.
Por ello, si usted va a comprar una propiedad en España o va a vender una propiedad en España y cree que puede estar afecta por esta obligación, le recomendamos que contacte con un abogado para informarse sobre cómo gestionar o solucionar su situación antes de formalizar algún contrato.
Recuerde que la información aquí aportada es genérica y que es necesario estudiar cada caso particular por lo que le recomendamos contar con asesoramiento legal para su compra o venta en España.
