- Introducción al proceso de compraventa
Antes de adentrarnos en este asunto, es necesario aclarar que tal y como hemos explicado en otras entradas de nuestro blog, la compraventa inmobiliaria puede realizarse de diferentes maneras y en diferentes fases. La manera más común, es la que se compone de dos fases: contrato privado de compraventa con entrega de arras, y su posterior elevación a público en notaría. - La reserva como instrumento jurídico y su calificación como precontrato
Dentro de ese contexto, la reserva inmobiliaria; denominada también como contrato de reserva, oferta de reserva, carta de intenciones entre otras denominaciones, se ha convertido en una herramienta muy útil para agentes de la propiedad inmobiliaria que quieren sentar unas bases para la futura negociación del contrato de compraventa con entrega de arras. Por ello, la reserva inmobiliaria, vendría a ser como un paso previo en el proceso de la transacción inmobiliaria.
Sin embargo, tratándose de un precontrato, surgen muchas dudas sobre cuáles son las consecuencias de su incumplimiento, pero, antes de adentrarnos en ellas, es necesario establecer y aclarar cuáles son los requisitos para que dicho contrato de reserva se considere válido y eficaz como precontrato. - Requisitos para la validez y eficacia de documentos para equipararlos a precontratos
- a)Capacidad legal suficiente para suscribir y formalizar el documento del contrato.
- b)La cosa (propiedad objeto de transacción) y su precio deben estar bien identificadas en y determinadas en el documento.
- c)Existencia de una causa legítima por ambas partes y un claro consentimiento sobre el objeto, la causa y el precio, los cuales deben estar libres de vicios.
- d)No es necesario seguir una forma específica para la conclusión del acuerdo, pero es recomendable hacerlo por escrito ya que ello aportará efectos probatorios para el futuro.
- e)El documento de precontrato debe incluir cláusulas que contuvieran las condiciones generales de la contratación (fechas aproximadas de entrega del bien, determinación de quien asume los gastos e impuestos, precio y forma de pago, designación del Notario en el que se formalizará la futura escritura pública y aportación de la documentación necesaria para la buena consecución de la transacción). En generales, pues, si el documento contiene los puntos anteriormente indicados, estaríamos ante un documento precontractual.
- Llegado este punto, ¿Cuáles serían las consecuencias del incumplimiento del acuerdo precontractual o reserva inmobiliaria? Obviamente, no podemos repercutirle las consecuencias de incumplimiento que podría contemplar un contrato compraventa con entrega de arras (ya fuesen estas penales o penitenciales), pero la ruptura carente de justificación de dichas negociaciones si podría conllevar una reclamación de daños y perjuicios de conformidad con el Articulo 1902 del Código Civil.En conclusión, si bien las reservas inmobiliarias no tienen la consideración jurídica de un contrato de compraventa con entrega de arras, no es menos cierto que su incumplimiento o la ruptura de la negociación conlleva responsabilidades en forma de compensación por daños y perjuicios a cargo de la parte que ha puesto final a la dicha negociación. Todo ello, en base a que la parte contractual perjudicada por la ruptura de la negociación se vea restituida en su situación anterior al inicio de la negociación.Es importante tener en cuenta que dicha reclamación deberá realizarse según los preceptos y requisitos que una reclamación de responsabilidad civil extracontractual establece y que por supuesto dichos daños y perjuicios deben daños económicamente evaluables, reales y efectivos, que sean directamente a causa del incumplimiento del precontrato y bajo la responsabilidad de la parte incumplidora. Nos adentramos más en esta cuestión en próximas entradas del blog.
