Con la entrada en vigor del libro Sexto del Código Civil de Cataluña, enfrentamos una nueva redacción de las obligaciones del vendedor en las compraventas en Cataluña.

En este sentido, el Artículo 621-9 “Obligaciones del vendedor” de la norma enumera cuáles son las obligaciones del vendedor, si bien, antes de esta estipulación, encontramos una obligación previa, no solo en el redactado de la norma, sino, previa, incluso, dentro del propio proceso de compraventa. Nos referimos al deber de información que está establecido en el Artículo 621-7 e identificado como “Deber de información”.

Conviene, primeramente, estudiar la redacción de este artículo:

“El vendedor, antes de la conclusión del contrato, debe facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos.”
Estudiada la redacción, confirmamos que esta obligación se establece como previa a la conclusión del contrato, y por ende se trata de una obligación circunscrita dentro del ámbito de las informaciones precontractuales. Esta consideración no es banal o superflua, sino que la identificación del tipo de obligación nos llevará a valorar sus posibles consecuencias en caso de incumplimiento.

Pero antes de adentrarnos en esa cuestión necesitamos delimitar qué implica esta obligación.

¿Qué implica el deber de información?

El deber de información del vendedor es la obligación que éste tiene de informar al comprador sobre todas aquellas características, calidades, prestaciones, contingencias y circunstancias relevantes del bien objeto de la transacción.

Es importante destacar que esta obligación abarca no solo a la persona (física o jurídica) del vendedor, sino que también abarca a su representante, por lo que una mala ejecución de esta por parte del agente inmobiliario podría derivar en posibles responsabilidades exigibles a este profesional.

¿Hasta dónde llega el deber de información?

Lo cierto es que la norma no prevé una lista de detalles de información que deban facilitarse, sino que se configura como un deber genérico. Por ello, y acudiendo a la previsión del artículo 111-7 CCCat, el deber de información debe basarse en la honradez y la buena fe contractual que debe regir en todas las relaciones jurídicas privadas.

¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento de este deber?

De entrada, podría parecer que se trata de una obligación básica, pero lo cierto es que su incumplimiento puede llevar a consecuencias jurídicas variopintas y en diferentes escenarios.

De entrada, en lo relativo a la relación entre vendedor y comprador, el incumplimiento de esta obligación puede llevar a determinar la existencia de falta de conformidad con el bien (esto es, un incumplimiento contractual) según prevé el artículo 621-20.2 del Código Civil de Cataluña. Ello porque si tras la celebración de la compraventa el comprador se percata de que las características del bien no se corresponden con las que le informó, el vendedor podrá reclamar responsabilidades por falta de conformidad. Sobre el modo de reclamación y plazos por falta de conformidad, trataremos en futuras entradas al blog.

Otro escenario por el que se derivarían responsabilidades para el vendedor son aquellos casos en los que una API o agente inmobiliario haya sido el responsable de facilitar la información al comprador y lo haya hecho incumplimiento con los preceptos del deber de información. En este caso, el vendedor sigue responsable frente al comprador por este incumplimiento contractual, si bien, el vendedor puede reclamar a su vez al agente inmobiliario por el mal ejercicio profesional. En este segundo supuesto, la responsabilidad del agente está circunscrita dentro de la responsabilidad profesional que le es aplicable, pero, recordemos que su parámetro de diligencia es superior a la estándar, pues estamos ante una diligencia profesional con todo lo que ello conlleva.

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