Abogados Especialistas en Transmisiones de Propiedades en la Costa Brava (Girona)
En PORCEL ADVOCATS, somos un despacho de abogados situado en la Costa Brava (Girona), especializado en derecho inmobiliario y transmisiones de propiedades. Ofrecemos asesoramiento legal personalizado y completo, garantizando un servicio profesional en cada etapa de la compraventa. Con más de 15 años de experiencia, somos el equipo de referencia para aquellas personas que buscan un trato cercano, eficiente y confiable.
Aunque estamos ubicados en la Costa Brava, nuestros servicios están disponibles para transacciones en toda España. Además, atendemos a nuestros clientes en español, inglés y francés, para facilitarte un proceso sin complicaciones y en tu idioma.
¿Por qué elegirnos?
- Experiencia y Confianza: Llevamos más de 14 años colegiados y contamos con una sólida experiencia en el sector inmobiliario y la atención al cliente internacional.
- Transparencia y Honestidad: Valoramos la honestidad en cada transacción, trabajando de manera abierta y clara en todos nuestros servicios legales.
- Atención Multilingüe: Ofrecemos asesoramiento legal comprensible en español, inglés y francés, para que te sientas completamente informado durante todo el proceso.
- Servicios Eficientes: Nos adaptamos a las nuevas tecnologías para ofrecerte una experiencia más fluida. Estamos desarrollando herramientas digitales como guías y videos para facilitar los trámites sin complicaciones.
- Asistencia Post Venta: Nuestro apoyo no termina con la firma. Te seguimos asistiendo con tus declaraciones fiscales, la redacción de testamentos y otros servicios relacionados con tu propiedad.
Nuestros Servicios Inmobiliarios
Ofrecemos un servicio completo de transmisiones inmobiliarias, tanto en la Costa Brava como en toda España, abarcando una amplia gama de propiedades:
- Transmisiones de todo tipo de propiedades inmobiliarias (residenciales, comerciales, rústicas, etc.).
- Trámites de herencias (aceptaciones de herencias, legados u otros) y donaciones.
- Hipotecas.
- Arrendamientos residenciales, comerciales y rústicos.
- Constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles.
- Declaraciones/inscripciones de obra nueva.
- Inscripciones en el registro de la propiedad.
- Reclamaciones por defectos de construcción.
- Contratos de construcción y contratos de servicios contractuales.
- Preparación de poderes notariales para las transmisiones, tanto en territorio nacional como en el extranjero.
- Reclamaciones por daños y perjuicios por incumplimiento contractual.
- Apoyo legal en la constitución de sociedades o en el registro de sociedades no residentes.
- Procesos judiciales dentro del ámbito civil.
- Otros.
Proceso de Compra de Propiedades en la Costa Brava (Girona)
Una vez hayas decidido comprar una propiedad en España y hayas acordado el precio con el vendedor, es recomendable contar con un abogado independiente que te asista en la transacción. Nuestro despacho de abogados en la Costa Brava te garantiza que la propiedad es legal, que no existen cargas ocultas y que tu dinero está seguro hasta la finalización de la compra.
1. Due diligence y revisión de la documentación legal
Tras designar a nuestro despacho para que te asista en la compra, solicitaremos al vendedor toda la documentación necesaria para realizar las búsquedas legales pertinentes y asegurarnos de que todo esté en orden.
Carta de intenciones (Contrato de Reserva) / Contrato de Compraventa Privado con entrega de arras.
Si las búsquedas legales confirman que todo está correcto, te solicitaremos autorización para la firma del contrato de compraventa privado. Sin embargo, es necesario que sepas que a veces es necesario firmar primero un contrato de reserva (o carta de intenciones); en otros casos, se firma directamente el contrato de compraventa privado.
- Al firmar el contrato de reserva, se requiere un pago parcial que suele oscilar entre 1.000 y 20.000 euros. El margen es amplio ya que dependerá de tus acuerdos con el vendedor y del precio de la propiedad que vayas a adquirir.
- Al firmar el contrato de compraventa privado, se requerirá un pago del 10-30% del precio en concepto de “arras”.
2. Informe Legal
Una vez tengamos toda la información y hayamos realizado las búsquedas legales correspondientes, prepararemos un resumen con la información legal que detallará la situación jurídica de la propiedad y las condiciones de tu transacción de compra.
3. Finalización de la Compra
El siguiente paso será la firma de las escrituras de compraventa ante notario público. En ese momento, se pagará el saldo restante del precio de compra (y el IVA, en caso de propiedades nuevas) y se recibirá la posesión de la vivienda. A partir de ese momento, serás el propietario legal de la propiedad.
En las propiedades nuevas, nuestro despacho verificará que el promotor haya obtenido las licencias correspondientes (como la licencia de habitabilidad, licencia de primera ocupación y otras) para garantizar que todo esté en orden. En el caso de propiedades de segunda mano, nos aseguraremos de que no existan deudas ni cargas que afecten a la propiedad. Te asistiremos durante la firma de las escrituras en todo momento.
4. Post-Finalización
Después de la firma, deberás pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (1.5% del precio de compra en propiedades nuevas) o el impuesto de transmisiones patrimoniales (entre 8 y 10-11% en propiedades de segunda mano).
También será necesario registrar tus escrituras en el registro de la propiedad, completar el alta en la comunidad de propietarios, inscribirte como nuevo titular para el pago de impuestos locales (como el IBI y la tasa de basura) y gestionar la conexión de los suministros. Si estás comprando una propiedad nueva y no planeas estar presente en los días cercanos a la finalización, es recomendable designar a alguien que elabore una lista de desperfectos (snagging list), para que podamos solicitar al promotor que subsane cualquier daño físico en la propiedad. Nuestro despacho te asistirá con todos estos trámites. Además, si no puedes asistir personalmente a la firma, podemos representarte en la firma mediante un poder notarial que puede ser elaborado tanto en España como en el extranjero, ya que tenemos los conocimientos para elaborar y ayudarte a legalizar dicho poder en cualquier lugar del mundo.
¿Qué Necesitas para Comprar una Propiedad?
Al comprar una propiedad en España, es importante que prepares los siguientes documentos y gestiones:
Al comprar una propiedad en España, es importante que prepares los siguientes documentos y gestiones:
- Número de Identificación de Extranjero (NIE): Este es el número de identificación fiscal que necesitarás para pagar impuestos en España. Es importante saber que el NIE es necesario para la firma en Notaria pero no es requisito para formalizar la reserva o el contrato privado de compraventa. Nuestro despacho te asistirá en la solicitud de estos documentos.
- Código de Identificación Fiscal (CIF): Si vas a comprar a nombre de sociedad, además de los NIE de cada persona física, será necesario obtener el CIF de la sociedad o entidad jurídica para la firma en Notaria.
- Cuenta Bancaria Española: Será necesario abrir una cuenta bancaria en España para preparar los pagos relacionados con la compra y gestionar los recibos domiciliados (comunidad de propietarios, suministros, impuestos locales y estatales etc).
- Copia Notariada de Tu Pasaporte: Se requiere para la solicitud del NIE. Te ayudaremos a gestionar este trámite.
- Pruebas de Ingresos/Ahorros: De acuerdo con la normativa de prevención de blanqueo de capitales, el banco te solicitará pruebas del origen de los fondos. Estas pueden incluir contratos, declaraciones fiscales o certificados bancarios. También será necesario si planeas financiar la compra con una hipoteca.
- Poder Notarial (POA): Para realizar las gestiones en tu nombre, será necesario otorgarnos un poder notarial. Este poder nos permitirá firmar contratos, pagar impuestos, gestionar suministros y tramitar el NIE en tu nombre. Te asistiremos en la redacción y firma de este poder tanto si lo quieres formalizar en una Notaria Española como en una Notaria de cualquier parte del mundo.
Costes de la Compra
Los costes asociados a la compra de una propiedad en España suelen oscilar entre el 10-12% del precio en propiedades de segunda mano, y entre el 13-14% en propiedades nuevas. Estos costes incluyen:
Propiedades Nuevas (sobre plano)
- Honorarios Legales: Nuestros honorarios oscilan según cual sea el precio de la transacción. Ofrecemos un precio global por todo el servicio, por lo que te recomendamos contactar con nosotros sin compromiso para facilitarte un presupuesto adecuado a tus necesidades.
- IVA: El IVA en propiedades nuevas es del 10% del precio de compra.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): 1.5% del precio de compra. Se aplica cuando la compra es de una propiedad de nueva construcción y para algunos documentos Notariales.
- Honorarios Notariales: Entre 500 y 2.000 euros aproximadamente, dependiendo del precio de la propiedad.
- Registro de la Propiedad: Entre 350 y 1.200 euros, dependiendo del precio de la propiedad.
- Conexión de Suministros: Aproximadamente 400 euros.
- Gastos Bancarios: Aproximadamente 300-600 euros.
- Poder Notarial: Entre 60 y 250 euros. Si el poder se legaliza en el extranjero habrá que sumar los costes del Notario del país de legalización más los costes por obtener la Apostilla de la Haya. Si en el país de legalización se acepta legalizar el documento en inglés o francés no deberás contar con costes de traducción. En caso de que no se acepten dichos idiomas, deberemos encargar una traducción jurada.
Propiedades de Segunda Mano:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Varía según el precio y la Comunidad Autónoma. Pero para Cataluña es del 10% hasta el primer millón de Euros y del 11% por importe superior al millón de Euros. Los muebles actualmente tributan al 5%
- Honorarios Notariales: Entre 500 y 2.000 euros.
- Registro de la Propiedad: Entre 350 y 900 euros.
- Conexión de Suministros: Aproximadamente 400 euros.
- Gastos Bancarios: Aproximadamente 300-600 euros.
- Poder Notarial: Entre 60 y 250 euros.
Costes Anuales
Después de la compra, deberás tener en cuenta los siguientes costes anuales:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Impuesto pagado al Ayuntamiento, que varía según el valor de la propiedad.
- Tasa de Basura: También pagada al Ayuntamiento, aunque dependiendo de que municipio puede ser que se pague dentro de la factura del agua.
- Cuotas de la Comunidad de Propietarios: Varían según los servicios prestados por la comunidad (limpieza, mantenimiento, seguridad, etc.).
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes: Incluso si no alquilas tu propiedad, deberás pagar un impuesto basado en un ingreso potencial del 1.1% – 2% del valor catastral de la vivienda, dependiendo de si su valor fiscal está actualizado o no.
- Seguro de Hogar: Su coste oscilará también según la valoración del inmueble y de los enseres que quieras incluir (por lo general puede ser entre 500- 2000 Euros)
Nuestro despacho te acompañará durante todo el proceso de compra y en la gestión de estos costes anuales.
Asesoramiento Legal Personalizado
+15 AÑOS EXPERIENCIA
RÁPIDEZ Y EFICIENCIA
HONESTOS Y FIABLES
IDIOMAS
SERVICIO POST VENTA
El Proceso de Venta
Puedes poner tu propiedad en el mercado e intentar venderla personalmente, o puedes ser asistido por una agencia inmobiliaria, lo que no solo incrementará el número de compradores interesados en tu propiedad, sino que también te ayudará a decidir un precio de venta razonable y a gestionar tus expectativas de venta. Las tarifas de la agencia inmobiliaria suelen oscilar entre el 4% y el 7,5%, más IVA (21%), dependiendo de los servicios prestados.
1.Trámites previos a la venta
Quizás antes de realizar la venta necesitas regularizar la propiedad. En este sentido, algunos de los trámites más solicitados por nuestros clientes son:
- Declaraciones de obra nova.
- Cancelaciones de hipotecas y cargas registrales.
- Gestiones relativas a cargas urbanísticas.
- Procedimientos de desalojo de ocupas.
- Entre otras.
2. Búsquedas Legales y due diligence
Hay ciertos documentos e información que deben estar disponibles para que los abogados del comprador puedan realizar las búsquedas legales correspondientes y asegurarse de que la propiedad es legal y no existen deudas ni cargas que la afecten. Esto es normalmente requerido por cualquier comprador antes de comprometerse a comprar y pagar cualquier depósito.
3. Carta de intenciones o contrato de Reserva / Contrato Privado de Compraventa
Posiblemente, con carácter previo a trabajar en el contrato de compraventa, habrás recibido una carta de intenciones o reserva. Este documento permitirá que la propiedad quede reservada por un tiempo bajo unas condiciones para que los abogados del comprador puedan verificar el estado de la propiedad y podáis preparar un contrato privado de compraventa.
Si después de realizar las búsquedas legales todo es satisfactorio para el comprador, te facilitaremos la información y oportuna y organizaremos la firma del contrato de compraventa, según lo acordado con el comprador (en algunos casos, se acuerda primero la firma de un contrato de reserva y después de un contrato privado de compraventa; a veces solo se firma el contrato privado).
Cuando se firma el contrato de reserva, el comprador realizará un pago parcial de entre 1.000 y 20.000 euros aproximadamente.
Al firmar el contrato privado de compraventa, el comprador realizará otro pago parcial de entre el 10 y el 30% del precio, aproximadamente (descontando el depósito de reserva).
4. Finalización de la Venta
El siguiente paso será la firma de las escrituras ante un notario público. En ese momento, se recibe el saldo del precio de venta y se entrega la posesión de la casa al comprador.
Si el vendedor es no residente en España, el comprador retendrá el 3% del precio de venta y lo pagará a la Agencia Tributaria dentro del mes siguiente a la finalización. También se retendrá el importe correspondiente a la plusvalía municipal. Esta retención del 3% sirve como una provisión para cubrir el impuesto sobre la ganancia patrimonial del vendedor no residente. Ten en cuenta que tras la venta deberás realiza una declaración fiscal para declarar la ganancia o la pérdida patrimonial.
Si no hay beneficio en la venta o si el 3% retenido es mayor que el impuesto debido, el vendedor tiene derecho a reclamar la devolución de este 3% (o el excedente restante) a la Agencia Tributaria tras la finalización.
Al finalizar la venta, la propiedad debe estar al día en todos los pagos (por ejemplo, cuotas de la comunidad de propietarios, IBI, etc.) y se deben proporcionar al comprador los certificados correspondientes que lo acrediten. Nos aseguraremos de obtener estos certificados.
Además, si hay una hipoteca sobre la propiedad, esta debe ser cancelada simultáneamente a la firma de las escrituras. Nos encargaremos de que el representante del banco asista a la firma para este propósito, y el comprador preparará un cheque separado para liquidar el préstamo hipotecario, asegurando que todo esté bien organizado.
5. Post-Finalización
Después de la finalización de la venta, será necesario realizar los siguientes trámites:– Pagar el impuesto de Plusvalía.
- Presentar el modelo 210 para el pago del impuesto sobre la ganancia patrimonial, o reclamar la devolución del 3% retenido: en caso de reclamar la devolución, será necesario proporcionar un certificado bancario con los datos de la cuenta donde se deben reembolsar los fondos. La Agencia Tributaria tarda aproximadamente entre 9 y 18 meses en procesar esta devolución.
- Informar al administrador de la comunidad de propietarios sobre la venta y los datos del nuevo propietario.
Nuestro despacho puede ayudarte con todos esos trámites.
¿Qué Documentos se Necesitan al Vender?
Como se explicó anteriormente, al vender una propiedad es necesario contar con ciertos documentos para que se puedan realizar las búsquedas legales correspondientes. En PORCEL ADVOCATS te asistiremos en la obtención de todos estos documentos:
- Copia de tus escrituras de propiedad
- Nota del Registro de la propiedad.
- Último recibo del IBI y de la tasa de basura
- Últimos recibos de los suministros
- Certificado del administrador de la comunidad de propietarios que confirme que la propiedad está al día en los pagos, el coste de las cuotas comunitarias y la forma de pago
- Estatutos de la comunidad de propietarios y las últimas actas de la comunidad.
- Certificado de eficiencia energética (EPC)
- Si hay una hipoteca, un certificado bancario que confirme el saldo pendiente de la hipoteca
- Número de NIE del vendedor
- Poder notarial: otorgado a tus abogados para que puedan realizar los trámites necesarios en tu nombre
- Licencia de primera ocupación / licencia de habitabilidad
- Para reclamar la devolución del 3%, un certificado bancario con los datos de la cuenta del vendedor
- Si la propiedad se vende amueblada, un inventario de los muebles
- Si el vendedor es residente fiscal en España, pero no es español, será necesario un certificado de residencia fiscal para evitar la retención del 3%.
En algunos casos, se pueden requerir documentos adicionales (por ejemplo, si el vendedor es una empresa).
Costes de Venta
Al vender una propiedad, el vendedor debe tener en cuenta los siguientes gastos (además, es fundamental que la propiedad se venda libre de cargas y al día en todos los pagos, por lo que, si existe alguna deuda pendiente, el vendedor deberá asegurarse de cubrir esos pagos.):
- Honorarios Legales: Nuestros honorarios oscilan según cual sea el precio de la transacción. Ofrecemos un precio global por todo el servicio, por lo que te recomendamos contactar con nosotros sin compromiso para facilitarte un presupuesto adecuado a tus necesidades.
- Costes de Cancelación de Hipoteca: Los honorarios del notario y del registro de la propiedad para cancelar la hipoteca suelen oscilar entre 400 y 600 euros aproximadamente.
- Comisión de la Agencia Inmobiliaria: Entre el 4% y el 7.5% del precio de venta, más IVA (21%).
- Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial: Este impuesto es del 19% sobre el beneficio neto. Si no hay beneficio, se puede reclamar la devolución del 3% retenido. Confirma estos datos en su momento con nuestros asesores pues puede ser necesaria una actualización.
- Impuesto de Plusvalía: Este impuesto local varía en función del valor catastral de la propiedad y del tiempo que ha sido propiedad del vendedor.
- Certificado de Eficiencia Energética (EPC): El coste de este documento oscila entre 80 y 250 euros aproximadamente.
- Costes Bancarios: Aproximadamente entre 300 y 600 euros aproximadamente.
- Poder Notarial: Entre 60 y 250 euros. Si el poder se legaliza en el extranjero habrá que sumar los costes del Notario del país de legalización más los costes por obtener la Apostilla de la Haya. Si en el país de legalización se acepta legalizar el documento en inglés o francés no deberás contar con costes de traducción. En caso de que no se acepten dichos idiomas, deberemos encargar una traducción jurada.
- Otros gastos: Es recomendable provisionar un importe extraordinario (a indicar según el caso y transacción) para cubrir gastos menores y posibles imprevistos (por ejemplo, certificados de la comunidad de propietarios, del registro de la propiedad, etc.).
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