Con la entrada en vigor del libro sexto del Código Civil de Cataluña, se otorgó al comprador la facultad de desistimiento del contrato de compraventa si para el pago del precio se solicita una financiación que cubra total o parcialmente el mismo.
Si bien la finalidad de la norma es clara (proteger al comprador que no dispone del total del precio), lo cierto es que su redacción resulta claramente confusa, sobre todo a efectos prácticos:
“Artículo 621-49 Previsión de financiación por tercero
- Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
- El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.”
Si bien la redacción es confusa, para entender realmente su significado y aplicación conviene buscar el propósito de la norma que no es otro que el de proteger al comprador. Por ello, debemos entender que la protección opera de forma automática, salvo que se haya excluido del contrato por pacto expreso.
Hasta ahí tendríamos clara la operativa de la norma, sin embargo, la situación se complica cuando añadimos nuevos elementos a la ecuación, tales como la “justificación documental” y el “plazo pactado” que establece la regla como elementos acotadores de la facultad de desistimiento.
La redacción abierta de estos elementos parece dejar abierta la posibilidad de negociar y redactar en el contrato cuáles serán los documentos y plazos que las partes acepten como válidos para el desistimiento del contrato, sin embargo, la complejidad de su aplicación aparece en el momento en el que, por la redacción de la norma la aplicación de la protección al comprador es automática y no necesitaría de pacto para ser aplicativa, sino al contrario, el pacto contractual implicaría el excluir la operatividad de esta cláusula.
Por ello, parecería más acertado que la redacción del artículo previera ya qué tipo de documento se aceptaría (y en caso de no preverlo, interpretar que sería válido según interpretación en derecho) y establecer, así mismo, un plazo legal aplicable ex lege.
Así, por tanto, esta norma que tiene por finalidad proteger al comprador queda incompleta en su redacción generando varias situaciones en las que resulta indispensable acotar el ámbito de su protección mediante la redacción de cláusulas en el contrato que permitan aclarar y establecer la forma en la que dicha protección será operativa. En otras palabras, resulta indispensable redactar cláusulas contractuales para acotar y aclarar esta protección en el contrato.
Todo ello conlleva que, si bien, esta protección seria de aplicación ex lege, para asegurar la mejor protección de nuestro cliente es conveniente redactar debidamente estas cláusulas para que no haya confusiones en su interpretación y aplicación, lo que nos fuerza a redactar alguna cláusula en el contrato tanto para garantizar la protección del comprador que solicita la financiación (pese a que la protección debería ser directamente aplicable por ley) como para excluir esta protección cuando el comprador no vaya a requerir de esta especial protección.
Ciertamente, esto sería un análisis general de la cuestión, sin perjuicio de entrar en la casuística y defensa en los tribunales de casos, en particular añadiendo a este estudio otras cuestiones de interpretación legal. Por lo tanto, en caso de estudio de un posible supuesto para su defensa en los tribunales, se entrarían a analizar otras cuestiones complementarias.
Si bien no es objeto de este artículo el estudio sobre la exclusión de esta facultad de desistimiento, conviene aclarar que la ley establece como única excepción la negligencia del comprador.
Por tanto, la conclusión y propuesta que haría sería añadir siempre una cláusula al contrato que permita matizar la facultad de desistimiento o bien excluirla.
