Avocats Spécialisés en Transmissions de Propriétés à Costa Brava (Girona)
Chez PORCEL ADVOCATS, nous sommes un cabinet d’avocats situé à Costa Brava (Girona), spécialisé en droit immobilier et en transmissions de propriétés. Nous offrons des conseils juridiques personnalisés et complets, garantissant un service professionnel à chaque étape de l’achat et de la vente. Avec plus de 15 ans d’expérience, nous sommes l’équipe de référence pour ceux qui recherchent un service proche, efficace et fiable.
Bien que nous soyons basés à Costa Brava, nos services sont disponibles pour des transactions dans toute l’Espagne. De plus, nous assistons nos clients en espagnol, anglais et français, afin de vous offrir un processus sans complications dans votre langue préférée.
Pourquoi Nous Choisir ?
- Expérience et Confiance : Nous exerçons depuis plus de 14 ans et avons une solide expérience dans le secteur immobilier et les services aux clients internationaux.
- Transparence et Honnêteté : Nous valorisons l’honnêteté dans chaque transaction, travaillant de manière ouverte et claire dans tous nos services juridiques.
- Support Multilingue : Nous offrons des conseils juridiques compréhensibles en espagnol, anglais et français, pour que vous soyez pleinement informé tout au long du processus.
- Services Efficaces : Nous nous adaptons aux nouvelles technologies pour offrir une expérience plus fluide. Nous développons des outils numériques tels que des guides et des vidéos pour faciliter le processus sans complications.
- Assistance Post-Achat : Notre soutien ne se termine pas avec la signature. Nous continuons à vous assister avec vos déclarations fiscales, la rédaction de testaments et d’autres services liés à votre propriété.
Nos Services Immobiliers
Nous offrons un service complet de transmission immobilière, tant à Costa Brava que dans toute l’Espagne, couvrant une large gamme de propriétés :
- Transmissions de tous types de biens immobiliers (résidentiels, commerciaux, ruraux, etc.).
- Procédures de succession (acceptations de succession, legs, etc.) et dons.
- Hypothèques.
- Baux résidentiels, commerciaux et ruraux.
- Constitution de droits réels sur des biens immobiliers.
- Déclarations/inscriptions de construction neuve.
- Inscriptions au registre foncier.
- Réclamations pour vices de construction.
- Contrats de construction et contrats de services.
- Préparation de procurations notariées pour les transmissions, tant au niveau national qu’international.
- Réclamations pour dommages et intérêts pour rupture de contrat.
- Soutien juridique dans la création de sociétés ou l’enregistrement de sociétés non résidentes.
- Litiges civils.
- Autres services.
Processus d'Achat de Propriétés à Costa Brava (Girona)
Une fois que vous avez décidé d’acheter une propriété en Espagne et que vous avez convenu du prix avec le vendeur, il est recommandé d’avoir un avocat indépendant pour vous assister dans la transaction. Notre cabinet d’avocats à Costa Brava garantit que la propriété est légale, qu’il n’y a pas de charges cachées et que votre argent est en sécurité jusqu’à la conclusion de l’achat.
1. Due Diligence et Révision de la Documentation Légale
Après avoir désigné notre cabinet pour vous assister dans l’achat, nous demanderons au vendeur toute la documentation nécessaire pour effectuer les recherches légales pertinentes et nous assurer que tout est en ordre.
Lettre d’Intention (Contrat de Réservation) / Contrat de Vente Privé avec Versement d’Acompte
Si les recherches légales confirment que tout est correct, nous demanderons l’autorisation de signer le contrat de vente privé. Cependant, il est nécessaire de savoir qu’il est parfois nécessaire de signer d’abord un contrat de réservation (ou lettre d’intention) ; dans d’autres cas, le contrat de vente privé est signé directement.
Lors de la signature du contrat de réservation, un paiement partiel est requis, généralement entre 1 000 et 20 000 euros. La marge est large car elle dépend de vos accords avec le vendeur et du prix de la propriété.
Lors de la signature du contrat de vente privé, un paiement de 10-30 % du prix en tant que « dépôt » sera requis.
2. Rapport Juridique
Une fois que nous avons toutes les informations et que nous avons effectué les recherches légales nécessaires, nous préparerons un résumé détaillant la situation juridique de la propriété et les conditions de votre transaction d’achat.
3. Finalisation de l'Achat
L’étape suivante sera la signature des actes de vente devant notaire. À ce moment-là, le solde restant du prix d’achat (et la TVA, pour les propriétés neuves) sera payé, et la possession de la propriété sera transférée. À partir de ce moment, vous serez le propriétaire légal de la propriété.
Pour les propriétés neuves, notre cabinet vérifiera que le promoteur a obtenu les licences nécessaires (comme la licence de décence, la licence de première occupation, etc.) pour garantir que tout est en ordre. Pour les propriétés de seconde main, nous nous assurerons qu’il n’y a pas de dettes ou de charges affectant la propriété. Nous vous assisterons tout au long de la signature des actes.
4. Après-transfert
Après la signature, vous devrez payer l’impôt sur les actes juridiques documentés (1,5% du prix d’achat pour les propriétés neuves) ou l’impôt sur les transmissions patrimoniales (entre 8 et 10-11% pour les propriétés d’occasion).
Il sera également nécessaire d’enregistrer vos actes auprès du registre foncier, de compléter l’inscription auprès de la communauté des propriétaires, de vous inscrire comme nouveau titulaire pour le paiement des impôts locaux (comme l’IBI et la taxe d’enlèvement des ordures) et de gérer la connexion des services. Si vous achetez une propriété neuve et que vous ne prévoyez pas d’être présent dans les jours proches de la finalisation, il est recommandé de désigner quelqu’un pour établir une liste de défauts (snagging list), afin que nous puissions demander au promoteur de réparer tout dommage physique à la propriété. Notre cabinet vous assistera dans toutes ces démarches. De plus, si vous ne pouvez pas assister personnellement à la signature, nous pouvons vous représenter lors de la signature par le biais d’un pouvoir notarial qui peut être rédigé aussi bien en Espagne qu’à l’étranger, car nous avons les compétences nécessaires pour rédiger et vous aider à légaliser ce pouvoir partout dans le monde.
Ce Dont Vous Avez Besoin pour Acheter une Propriété
Lors de l’achat d’une propriété en Espagne, il est important de préparer les documents et démarches suivants:
- Numéro d’Identification des Étrangers (NIE) : Il s’agit du numéro d’identification fiscale dont vous aurez besoin pour payer les impôts en Espagne. Il est important de savoir que le NIE est nécessaire pour la signature chez le notaire, mais ce n’est pas une exigence pour formaliser la réservation ou le contrat privé d’achat. Notre cabinet vous assistera dans la demande de ces documents.
- Code d’Identification Fiscale (CIF) : Si vous achetez au nom d’une société, en plus des NIE de chaque personne physique, il sera nécessaire d’obtenir le CIF de la société ou de l’entité juridique pour la signature chez le notaire.
- Compte Bancaire Espagnol : Il sera nécessaire d’ouvrir un compte bancaire en Espagne pour préparer les paiements liés à l’achat et gérer les prélèvements automatiques (communauté des propriétaires, services, impôts locaux et nationaux, etc.).
- Copie Notariée de Votre Passeport : Requise pour la demande du NIE. Nous vous aiderons à gérer cette démarche.
- Preuves de Revenus/Économies : Conformément à la législation sur la prévention du blanchiment d’argent, la banque vous demandera des preuves de l’origine des fonds. Cela peut inclure des contrats, des déclarations fiscales ou des certificats bancaires. Cela sera également nécessaire si vous prévoyez de financer l’achat avec un prêt hypothécaire.
- Pouvoir Notarial (POA) : Pour effectuer les démarches en votre nom, il sera nécessaire de nous accorder un pouvoir notarial. Ce pouvoir nous permettra de signer des contrats, de payer des impôts, de gérer les services et de traiter le NIE en votre nom. Nous vous assisterons dans la rédaction et la signature de ce pouvoir, que vous souhaitiez le formaliser chez un notaire espagnol ou dans un notaire de n’importe où dans le monde.
Coûts de l'Achat
Les coûts associés à l’achat d’une propriété en Espagne varient généralement entre 10-12% du prix pour les propriétés d’occasion, et entre 13-14% pour les propriétés neuves. Ces coûts comprennent :
Propriétés Neuves (sur plan)
- Honoraires Juridiques : Nos honoraires varient en fonction du prix de la transaction. Nous proposons un tarif global pour l’ensemble du service, donc nous vous recommandons de nous contacter sans engagement pour obtenir un devis adapté à vos besoins.
- TVA : La TVA sur les propriétés neuves est de 10% du prix d’achat.
- Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (IAJD) : 1,5% du prix d’achat. Il s’applique lorsque l’achat concerne une propriété neuve et pour certains documents notariaux.
- Honoraires Notariaux : Entre 500 et 2 000 euros, selon le prix de la propriété.
- Enregistrement au Registre Fonciers : Entre 350 et 1 200 euros, selon le prix de la propriété.
- Connexion des Services : Environ 400 euros.
- Frais Bancaires : Environ 300-600 euros.
- Pouvoir Notarial : Entre 60 et 250 euros. Si le pouvoir est légalisé à l’étranger, il faut ajouter les frais du notaire du pays de légalisation plus les frais pour obtenir l’Apostille de La Haye. Si le pays de légalisation accepte la légalisation du document en anglais ou en français, il n’y aura pas de frais de traduction. Sinon, une traduction assermentée sera nécessaire.
Propriétés d'Occasion
- Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) : Varie en fonction du prix et de la Communauté Autonome. En Catalogne, il est de 10% jusqu’au premier million d’euros et de 11% pour les montants supérieurs à un million d’euros. Les meubles sont actuellement taxés à 5%.
- Honoraires Notariaux : Entre 500 et 2 000 euros.
- Enregistrement au Registre Fonciers : Entre 350 et 900 euros.
- Connexion des Services : Environ 400 euros.
- Frais Bancaires : Environ 300-600 euros.
- Pouvoir Notarial : Entre 60 et 250 euros.
Coûts Annuels
Après l’achat, vous devrez prendre en compte les coûts annuels suivants :
- Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI) : Impôt payé à la mairie, qui varie en fonction de la valeur de la propriété.
- Taxe d’Enlèvement des Ordures : Également payée à la mairie, bien que, selon la commune, elle puisse être incluse dans la facture de l’eau.
- Cotisations de la Communauté des Propriétaires : Varient en fonction des services fournis par la communauté (nettoyage, entretien, sécurité, etc.).
- Impôt sur le Revenu des Non-Résidents : Même si vous ne louez pas votre propriété, vous devrez payer un impôt basé sur un revenu potentiel de 1,1% – 2% de la valeur cadastrale du logement, selon si sa valeur fiscale est à jour ou non.
- Assurance Habitation : Son coût variera également selon la valorisation de l’immeuble et des biens que vous souhaitez inclure (en général entre 500 et 2 000 euros).
Notre cabinet vous accompagnera tout au long du processus d’achat et dans la gestion de ces coûts annuels.
Conseils Juridiques Personnalisés
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SERVICE APRÈS-VENTE
Le Processus de Vente
Vous pouvez mettre votre propriété sur le marché et essayer de la vendre vous-même, ou vous pouvez être assisté par une agence immobilière. Utiliser une agence augmente non seulement le nombre d’acheteurs intéressés mais aide également à fixer un prix de vente raisonnable et à gérer vos attentes de vente. Les frais d’agence immobilière varient généralement entre 4% et 7,5%, plus TVA (21%), en fonction des services fournis.
1. Procédures Pré-Vente
Avant de vendre, il peut être nécessaire de régulariser la propriété. Parmi les démarches les plus demandées par nos clients, on trouve :
- Déclarations de construction neuve.
- Annulations d’hypothèques et de charges d’enregistrement.
- Gestion des charges urbanistiques.
- Procédures d’expulsion des occupants illégaux.
- Et autres.
2. Recherches Juridiques et Due Diligence
Certains documents et informations doivent être disponibles pour que les avocats de l’acheteur puissent effectuer les recherches légales nécessaires et s’assurer que la propriété est légale et qu’elle ne présente pas de dettes ou de charges. Cela est généralement exigé par tout acheteur avant de s’engager à acheter et de payer tout acompte.
3. Lettre d'Intention ou Contrat de Réservation / Contrat de Vente Privé
Avant de travailler sur le contrat de vente, vous recevrez peut-être une lettre d’intention ou un contrat de réservation. Ce document permettra de réserver la propriété pendant une période sous certaines conditions afin que les avocats de l’acheteur puissent vérifier l’état de la propriété et préparer un contrat de vente privé.
Si les recherches légales sont satisfaisantes pour l’acheteur, nous fournirons les informations nécessaires et organiserons la signature du contrat de vente comme convenu avec l’acheteur (dans certains cas, un contrat de réservation est signé d’abord puis un contrat de vente privé ; parfois, seul le contrat de vente privé est signé).
Lors de la signature du contrat de réservation, l’acheteur effectuera un paiement partiel d’environ 1 000 à 20 000 euros. Lors de la signature du contrat de vente privé, l’acheteur effectuera un autre paiement partiel de 10 à 30 % du prix (en déduisant l’acompte de réservation).
4. Finalisation de la Vente
L’étape suivante sera la signature des actes devant un notaire public. À ce moment-là, vous recevrez le solde du prix de vente et la possession de la maison sera transférée à l’acheteur.
Si le vendeur est non-résident en Espagne, l’acheteur retiendra 3% du prix de vente et le versera à l’Agence Tributaire dans le mois suivant la finalisation. Le montant correspondant à la taxe locale sur les plus-values sera également retenu. Cette rétention de 3% sert de provision pour couvrir l’impôt sur les plus-values du vendeur non-résident. Notez qu’après la vente, vous devrez déclarer la plus-value ou la perte en effectuant une déclaration fiscale.
S’il n’y a pas de bénéfice de la vente ou si les 3% retenus sont supérieurs à l’impôt dû, le vendeur a le droit de demander le remboursement de ce 3% (ou de l’excédent) à l’Agence Tributaire après la finalisation.
Après la vente, la propriété doit être à jour de tous les paiements (par exemple, les cotisations de la communauté, IBI, etc.), et les certificats correspondants doivent être fournis à l’acheteur. Nous veillerons à obtenir ces certificats.
De plus, s’il y a une hypothèque sur la propriété, elle doit être annulée simultanément avec la signature des actes. Nous nous assurerons que le représentant de la banque assiste à la signature à cet effet, et l’acheteur préparera un chèque séparé pour régler le prêt hypothécaire, en veillant à ce que tout soit bien organisé.
5. Post-Finalisation
Après la finalisation de la vente, les démarches suivantes sont nécessaires :
- Payer la taxe sur les plus-values (Plusvalía).
- Remplir le modèle 210 pour le paiement de l’impôt sur les plus-values ou demander le remboursement des 3% retenus. Pour demander le remboursement, un certificat bancaire avec les coordonnées du compte du vendeur est nécessaire. L’Agence Tributaire met généralement entre 9 et 18 mois pour traiter ce remboursement.
- Informer l’administrateur de la communauté des propriétaires de la vente et des coordonnées du nouveau propriétaire.
Notre cabinet peut vous aider avec toutes ces démarches.
Quels Documents Sont Nécessaires pour Vendre ?
Comme expliqué précédemment, pour vendre une propriété, il est nécessaire de disposer de certains documents pour effectuer les recherches légales nécessaires. Chez PORCEL ADVOCATS, nous vous assisterons dans l’obtention de tous ces documents:
- Copie de vos actes de propriété
- Note du Registre Foncière
- Dernier reçu de l’IBI et de la taxe sur les ordures
- Derniers reçus des fournitures
- Certificat de l’administrateur de la communauté des propriétaires confirmant que la propriété est à jour avec les paiements, le coût des cotisations communautaires, et le mode de paiement
- Statuts de la communauté des propriétaires et les derniers procès-verbaux de la communauté
- Certificat de performance énergétique (EPC)
- S’il y a une hypothèque, un certificat bancaire confirmant le solde de l’hypothèque
- Numéro de NIE du vendeur
- Pouvoir notarial : accordé à vos avocats pour qu’ils puissent effectuer les démarches nécessaires en votre nom
- Licence de première occupation / Licence de conformité
- Pour réclamer le remboursement des 3%, un certificat bancaire avec les coordonnées du compte du vendeur
- Si la propriété est vendue meublée, un inventaire des meubles
- Si le vendeur est résident fiscal en Espagne mais non espagnol, un certificat de résidence fiscale pour éviter la rétention de 3%.
- Dans certains cas, des documents supplémentaires peuvent être requis (par exemple, si le vendeur est une entreprise).
Coûts de Vente
Lors de la vente d’une propriété, le vendeur doit prendre en compte les coûts suivants (de plus, il est crucial que la propriété soit vendue libre de charges et à jour de tous les paiements, donc si des dettes sont en cours, le vendeur doit s’assurer qu’elles sont réglées).
- Honoraires Juridiques : Nos honoraires varient en fonction du prix de la transaction. Nous offrons un tarif global pour tout le service, il est donc recommandé de nous contacter pour un devis sans engagement adapté à vos besoins.
- Coûts d’Annulation d’Hypothèque : Les frais notariaux et d’enregistrement pour annuler l’hypothèque varient généralement entre 400 et 600 euros.
- Commission de l’Agence Immobilière : Entre 4% et 7,5% du prix de vente, plus TVA (21%).
- Impôt sur les Plus-Values : Cet impôt est de 19% sur le bénéfice net. En l’absence de bénéfice, une demande de remboursement des 3% retenus peut être effectuée. Confirmez ces informations auprès de nos conseillers, car une mise à jour peut être nécessaire.
- Impôt de Plusvalía : Cet impôt local varie en fonction de la valeur cadastrale de la propriété et du temps pendant lequel le vendeur a possédé la propriété.
- Certificat de Performance Énergétique (EPC) : Le coût de ce document varie entre 80 et 250 euros.
- Frais Bancaires : Environ entre 300 et 600 euros.
- Pouvoir Notarial : Entre 60 et 250 euros. Si le pouvoir est légalisé à l’étranger, ajouter les frais de notaire dans le pays de légalisation plus les frais pour obtenir l’Apostille de La Haye. Si le pays accepte la légalisation du document en anglais ou en français, il n’y aura pas de frais de traduction. Sinon, une traduction assermentée sera requise.
- Autres Dépenses : Il est conseillé de prévoir un montant supplémentaire pour couvrir les dépenses mineures et les imprévus éventuels (par exemple, certificats de la communauté des propriétaires, du registre foncier, etc.).
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