Advocats Especialistes en Transmissions de Propietats a la Costa Brava (Girona)
A PORCEL ADVOCATS, som un despatx d’advocats situat a la Costa Brava (Girona), especialitzat en dret immobiliari i transmissions de propietats. Oferim assessorament legal personalitzat i complet, garantint un servei professional en cada etapa de la compravenda. Amb més de 15 anys d’experiència, som l’equip de referència per a aquelles persones que busquen un tracte proper, eficient i fiable.
Encara que estem ubicats a la Costa Brava, els nostres serveis estan disponibles per a transaccions a tota Espanya. A més, atenem els nostres clients en espanyol, anglès i francès, per facilitar-te un procés sense complicacions i en el teu idioma.
Per què escollir-nos?
- Experiència i Confiança: Portem més de 14 anys col·legiats i comptem amb una sòlida experiència en el sector immobiliari i l’atenció al client internacional.
- Transparència i Honestetat: Valorem l’honestedat en cada transacció, treballant de manera oberta i clara en tots els nostres serveis legals.
- Atenció Multilingüe: Oferim assessorament legal comprensible en espanyol, anglès i francès, perquè et sentis completament informat durant tot el procés.
- Serveis Eficients: Ens adaptem a les noves tecnologies per oferir-te una experiència més fluida. Estem desenvolupant eines digitals com guies i vídeos per facilitar els tràmits sense complicacions.
- Assistència Post Venda: El nostre suport no acaba amb la firma. Et seguim assistint amb les teves declaracions fiscals, la redacció de testaments i altres serveis relacionats amb la teva propietat.
Els Nostres Serveis Immobiliaris
Oferim un servei complet de transmissions immobiliàries, tant a la Costa Brava com a tota Espanya, abastant una àmplia gamma de propietats:
- Transmissions de tot tipus de propietats immobiliàries (residencials, comercials, rústiques, etc.).
- Tràmits d’herències (acceptacions d’herències, llegats o altres) i donacions.
- Hipoteques.
- Arrendaments residencials, comercials i rústics.
- Constitució de drets reals sobre béns immobles.
- Declaracions/inscripcions d’obra nova.
- Inscripcions al registre de la propietat.
- Reclamacions per defectes de construcció.
- Contractes de construcció i contractes de serveis contractuals.
- Preparació de poders notarials per a les transmissions, tant en territori nacional com a l’estranger.
- Reclamacions per danys i perjudicis per incompliment contractual.
- Suport legal en la constitució de societats o en el registre de societats no residents.
- Processos judicials dins l’àmbit civil.
- Altres.
Procés de Compra de Propietats a la Costa Brava (Girona)
Un cop hagis decidit comprar una propietat a Espanya i hagis acordat el preu amb el venedor, és recomanable comptar amb un advocat independent que t’assisti en la transacció. El nostre despatx d’advocats a la Costa Brava et garanteix que la propietat és legal, que no existeixen càrregues ocultes i que els teus diners estan segurs fins a la finalització de la compra.
1. Due diligence i revisió de la documentació legal
Després de designar el nostre despatx per a que t’assisti en la compra, sol·licitarem al venedor tota la documentació necessària per realitzar les cerques legals pertinents i assegurar-nos que tot estigui en ordre.
- Carta d’intencions (Contracte de Reserva) / Contracte de Compravenda Privat amb entrega d’arras.
Si les cerques legals confirmen que tot està correcte, et sol·licitarem autorització per a la firma del contracte de compravenda privat. No obstant això, és necessari que sàpigues que de vegades és necessari signar primer un contracte de reserva (o carta d’intencions); en altres casos, es signa directament el contracte de compravenda privat.
En signar el contracte de reserva, es requereix un pagament parcial que sol variar entre 1.000 i 20.000 euros. El marge és ampli ja que dependrà dels teus acords amb el venedor i del preu de la propietat que vagis a adquirir.
En signar el contracte de compravenda privat, es requerirà un pagament del 10-30% del preu en concepte d’“arras”.
2. Informe Legal
Un cop tinguem tota la informació i hàgim realitzat les cerques legals corresponents, prepararem un resum amb la informació legal que detallarà la situació jurídica de la propietat i les condicions de la teva transacció de compra.
3. Finalització de la Compra
El següent pas serà la firma de les escriptures de compravenda davant notari públic. En aquell moment, es pagarà el saldo restant del preu de compra (i l’IVA, en cas de propietats noves) i es rebrà la possessió de l’habitatge. A partir d’aquell moment, seràs el propietari legal de la propietat.
En les propietats noves, el nostre despatx verificarà que el promotor hagi obtingut les llicències corresponents (com la llicència d’habitabilitat, llicència de primera ocupació i altres) per garantir que tot estigui en ordre. En el cas de propietats de segona mà, ens assegurarem que no existeixin deutes ni càrregues que afectin la propietat. T’assistirem durant la firma de les escriptures en tot moment.
4. Post-Finalització
Després de la firma, hauràs de pagar l’impost d’actes jurídics documentats (1.5% del preu de compra en propietats noves) o l’impost de transmissions patrimonials (entre el 8 i el 10-11% en propietats de segona mà).
També serà necessari registrar les teves escriptures al registre de la propietat, completar l’alta a la comunitat de propietaris, inscriure’t com a nou titular per al pagament d’impostos locals (com l’IBI i la taxa de brossa) i gestionar la connexió dels subministraments. Si estàs comprant una propietat nova i no planes estar present en els dies propers a la finalització, és recomanable designar algú que elabori una llista de desperfectes (snagging list), perquè puguem sol·licitar al promotor que subsane qualsevol dany físic a la propietat. El nostre despatx t’assistirà amb tots aquests tràmits. A més, si no pots assistir personalment a la firma, podem representar-te en la firma mitjançant un poder notarial que pot ser elaborat tant a Espanya com a l’estranger, ja que tenim els coneixements per elaborar i ajudar-te a legalitzar aquest poder en qualsevol lloc del món.
Què Necessites per Comprar una Propietat?
En comprar una propietat a Espanya, és important que preparis els següents documents i gestions:
En comprar una propietat a Espanya, és important que preparis els següents documents i gestions:
- Número d’Identificació d’Estranger (NIE): Aquest és el número d’identificació fiscal que necessitaràs per pagar impostos a Espanya. És important saber que el NIE és necessari per a la firma en Notaria però no és requisit per formalitzar la reserva o el contracte privat de compravenda. El nostre despatx t’assistirà en la sol·licitud d’aquests documents.
- Codi d’Identificació Fiscal (CIF): Si vas a comprar a nom d’una societat, a més dels NIE de cada persona física, serà necessari obtenir el CIF de la societat o entitat jurídica per a la firma en Notaria.
- Compte Bancari Espanyol: Serà necessari obrir un compte bancari a Espanya per preparar els pagaments relacionats amb la compra i gestionar els rebuts domiciliats (comunitat de propietaris, subministraments, impostos locals i estatals, etc.).
- Còpia Notariada del Teu Passaport: Es requereix per a la sol·licitud del NIE. T’ajudarem a gestionar aquest tràmit.
- Proves d’Ingressos/A estalvis: D’acord amb la normativa de prevenció de blanqueig de capitals, el banc et sol·licitarà proves de l’origen dels fons. Aquestes poden incloure contractes, declaracions fiscals o certificats bancaris. També serà necessari si planees finançar la compra amb una hipoteca.
- Poder Notarial (POA): Per realitzar les gestions en el teu nom, serà necessari atorgar-nos un poder notarial. Aquest poder ens permetrà signar contractes, pagar impostos, gestionar subministraments i tramitar el NIE en el teu nom. T’assistirem en la redacció i firma d’aquest poder tant si el vols formalitzar en una Notaria Espanyola com en una Notaria de qualsevol part del món.
Costos de la Compra
Els costos associats a la compra d’una propietat a Espanya solen oscil·lar entre el 10-12% del preu en propietats de segona mà, i entre el 13-14% en propietats noves. Aquests costos inclouen:
Propietats Noves (sobre plànol)
- Honoraris Legals: Els nostres honoraris varien segons el preu de la transacció. Oferim un preu global per tot el servei, per la qual cosa et recomanem contactar amb nosaltres sense compromís per facilitar-te un pressupost adequat a les teves necessitats.
- IVA: L’IVA en propietats noves és del 10% del preu de compra.
- Impost d’Actes Jurídics Documentats (IAJD): 1.5% del preu de compra. S’aplica quan la compra és d’una propietat de nova construcció i per alguns documents notarials.
- Honoraris Notarials: Entre 500 i 2.000 euros aproximadament, depenent del preu de la propietat.
- Registre de la Propietat: Entre 350 i 1.200 euros, depenent del preu de la propietat.
- Connexió de Subministraments: Aproximadament 400 euros.
- Despeses Bancàries: Aproximadament 300-600 euros.
- Poder Notarial: Entre 60 i 250 euros. Si el poder es legalitza a l’estranger caldrà sumar els costos del Notari del país de legalització més els costos per obtenir l’Apostilla de la Haia. Si al país de legalització s’accepta legalitzar el document en anglès o francès no hauràs de comptar amb costos de traducció. En cas contrari, hauràs d’encarregar una traducció jurada.
Propietats de Segona Mà
- Impost de Transmissions Patrimonials (ITP): Variarà segons el preu i la Comunitat Autònoma. Per a Catalunya és del 10% fins al primer milió d’euros i de l’11% per import superior al milió d’euros. Els mobles actualment tributen al 5%.
- Honoraris Notarials: Entre 500 i 2.000 euros.
- Registre de la Propietat: Entre 350 i 900 euros.
- Connexió de Subministraments: Aproximadament 400 euros.
- Despeses Bancàries: Aproximadament 300-600 euros.
- Poder Notarial: Entre 60 i 250 euros.
Costos Anuals
Després de la compra, hauràs de tenir en compte els següents costos anuals:
- Impost sobre Béns Immobles (IBI): Impost pagat a l’Ajuntament, que varia segons el valor de la propietat.
- Taxa de Brossa: També pagada a l’Ajuntament, tot i que depenent del municipi pot ser que es pagui dins de la factura de l’aigua.
- Quotes de la Comunitat de Propietaris: Varien segons els serveis prestats per la comunitat (netejament, manteniment, seguretat, etc.).
- Impost sobre la Renda de No Residents: Encara que no lloguis la teva propietat, hauràs de pagar un impost basat en un ingrés potencial del 1.1% – 2% del valor cadastral de l’habitatge, depenent de si el seu valor fiscal està actualitzat o no.
- Assegurança de Llar: El seu cost també oscil·larà segons la valoració de l’immoble i dels enseres que vulguis incloure (en general pot ser entre 500-2000 euros).
El nostre despatx t’acompanyarà durant tot el procés de compra i en la gestió d’aquests costos anuals.
Assessorament Legal Personalitzat
+15 ANYS D'EXPERIÈNCIA
RAPIDESA I EFICIÈNCIA
HONESTOS I FIABLES
IDIOMES
SERVEI POSTVENDA
El Procés de Venda
Pots posar la teva propietat al mercat i intentar vendre-la personalment, o pots ser assistit per una agència immobiliària, la qual cosa no només augmentarà el nombre de compradors interessats en la teva propietat, sinó que també t’ajudarà a decidir un preu de venda raonable i a gestionar les teves expectatives de venda. Les tarifes de l’agència immobiliària solen oscil·lar entre el 4% i el 7,5%, més IVA (21%), depenent dels serveis prestats.
1.Tràmits previs a la venda
Potser abans de realitzar la venda necessites regularitzar la propietat. En aquest sentit, alguns dels tràmits més sol·licitats pels nostres clients són:
- Declaracions d’obra nova.
- Cancel·lacions de hipoteques i càrregues registrals.
- Gestió relatives a càrregues urbanístiques.
- Procediments de desallotjament d’ocupes.
- Entre altres.
2. Cerques Legals i Due Diligence
Hi ha certs documents i informació que han d’estar disponibles perquè els advocats del comprador puguin realitzar les cerques legals corresponents i assegurar-se que la propietat és legal i no existeixen deutes ni càrregues que l’afectin. Això és normalment requerit per qualsevol comprador abans de comprometre’s a comprar i pagar qualsevol dipòsit.
3. Carta d'Intencions o Contracte de Reserva / Contracte Privat de Compravenda
Possiblement, amb caràcter previ a treballar en el contracte de compravenda, hauràs rebut una carta d’intencions o reserva. Aquest document permetrà que la propietat quedi reservada per un temps sota unes condicions perquè els advocats del comprador puguin verificar l’estat de la propietat i pugueu preparar un contracte privat de compravenda.
Si després de realitzar les cerques legals tot és satisfactori per al comprador, et facilitarem la informació oportuna i organitzarem la firma del contracte de compravenda, segons el que s’hagi acordat amb el comprador (en alguns casos, s’acorda primer la firma d’un contracte de reserva i després un contracte privat de compravenda; altres vegades només es firma el contracte privat).
Quan es signa el contracte de reserva, el comprador realitzarà un pagament parcial d’entre 1.000 i 20.000 euros aproximadament.
Al signar el contracte privat de compravenda, el comprador realitzarà un altre pagament parcial d’entre el 10 i el 30% del preu, aproximadament (descomptant el dipòsit de reserva).
4. Finalització de la Venda
El següent pas serà la firma de les escriptures davant un notari públic. En aquell moment, es rep el saldo del preu de venda i es lliura la possessió de la casa al comprador.
Si el venedor és no resident a Espanya, el comprador retingrà el 3% del preu de venda i ho pagarà a l’Agència Tributària dins del mes següent a la finalització. També es retingué l’import corresponent a la plusvàlua municipal. Aquesta retenció del 3% serveix com a provisió per cobrir l’impost sobre la guany patrimonial del venedor no resident. Tingues en compte que després de la venda hauràs de fer una declaració fiscal per declarar el guany o la pèrdua patrimonial.
Si no hi ha benefici en la venda o si el 3% retingut és major que l’impost degut, el venedor té dret a reclamar la devolució d’aquest 3% (o l’excedent restant) a l’Agència Tributària després de la finalització.
En finalitzar la venda, la propietat ha d’estar al dia en tots els pagaments (per exemple, quotes de la comunitat de propietaris, IBI, etc.) i s’han de proporcionar al comprador els certificats corresponents que ho acreditin. Ens assegurarem d’obtenir aquests certificats.
A més, si hi ha una hipoteca sobre la propietat, aquesta ha de ser cancel·lada simultàniament a la firma de les escriptures. Ens encarregarem que el representant del banc assisteixi a la firma per a aquest propòsit, i el comprador prepararà un xec separat per liquidar el préstec hipotecari, assegurant que tot estigui ben organitzat.
5. Post-Finalització
Després de la finalització de la venda, serà necessari realitzar els següents tràmits:
- Pagar l’impost de Plusvàlua.
- Presentar el model 210 per al pagament de l’impost sobre la guany patrimonial, o reclamar la devolució del 3% retingut: en cas de reclamar la devolució, serà necessari proporcionar un certificat bancari amb les dades del compte on s’han de reemborsar els fons. L’Agència Tributària triga aproximadament entre 9 i 18 mesos a processar aquesta devolució.
- Informar l’administrador de la comunitat de propietaris sobre la venda i les dades del nou propietari.
El nostre despatx pot ajudar-te amb tots aquests tràmits.
Quins Documents es Necessiten en Vendre?
Com s’ha explicat anteriorment, en vendre una propietat és necessari comptar amb certs documents perquè es puguin realitzar les cerques legals corresponents. En PORCEL ADVOCATS t’assistirem en l’obtenció de tots aquests documents:
- Còpia de les teves escriptures de propietat
- Nota del Registre de la propietat
- Últim rebut de l’IBI i de la taxa de brossa
- Últims rebuts dels subministraments
- Certificat de l’administrador de la comunitat de propietaris que confirmi que la propietat està al dia en els pagaments, el cost de les quotes comunitàries i la forma de pagament
- Estatuts de la comunitat de propietaris i les últimes actes de la comunitat
- Certificat d’eficiència energètica (EPC)
- Si hi ha una hipoteca, un certificat bancari que confirmi el saldo pendent de la hipoteca
- Número de NIE del venedor
- Poder notarial: atorgat als teus advocats perquè puguin realitzar els tràmits necessaris en el teu nom
- Llicència de primera ocupació / llicència d’habitabilitat
- Per reclamar la devolució del 3%, un certificat bancari amb les dades del compte del venedor
- Si la propietat es ven moblada, un inventari dels mobles
- Si el venedor és resident fiscal a Espanya, però no és espanyol, serà necessari un certificat de residència fiscal per evitar la retenció del 3%.
- En alguns casos, es poden requerir documents addicionals (per exemple, si el venedor és una empresa).
Costos de Venda
En vendre una propietat, el venedor ha de tenir en compte les següents despeses (a més, és fonamental que la propietat es vengui lliure de càrregues i al dia en tots els pagaments, per la qual cosa, si hi ha alguna deuda pendent, el venedor haurà d’assegurar-se de cobrir aquests pagaments).
- Honoraris Legals: Els nostres honoraris varien segons el preu de la transacció. Oferim un preu global per tot el servei, per la qual cosa et recomanem contactar amb nosaltres sense compromís per facilitar-te un pressupost adequat a les teves necessitats.
- Costos de Cancel·lació de Hipoteca: Els honoraris del notari i del registre de la propietat per cancel·lar la hipoteca solen oscil·lar entre 400 i 600 euros aproximadament.
- Comissió de l’Agència Immobiliària: Entre el 4% i el 7,5% del preu de venda, més IVA (21%).
- Impost sobre la Guany Patrimonial: Aquest impost és del 19% sobre el benefici net. Si no hi ha benefici, es pot reclamar la devolució del 3% retingut. Confirma aquests dades en el moment amb els nostres assessors ja que pot ser necessària una actualització.
- Impost de Plusvàlua: Aquest impost local varia en funció del valor cadastral de la propietat i del temps que ha estat propietat del venedor.
- Certificat d’Eficiència Energètica (EPC): El cost d’aquest document oscil·la entre 80 i 250 euros aproximadament.
- Despeses Bancàries: Aproximadament entre 300 i 600 euros.
- Poder Notarial: Entre 60 i 250 euros. Si el poder es legalitza a l’estranger caldrà sumar els costos del Notari del país de legalització més els costos per obtenir l’Apostilla de la Haia. Si al país de legalització s’accepta legalitzar el document en anglès o francès no hauràs de comptar amb costos de traducció. En cas contrari, hauràs d’encarregar una traducció jurada.
- Altres despeses: És recomanable provisionar un import extraordinari (a indicar segons el cas i transacció) per cobrir despeses menors i possibles imprevistos (per exemple, certificats de la comunitat de propietaris, del registre de la propietat, etc.).
La informació proporcionada en aquest lloc web és de caràcter general, orientatiu i aproximat, i no s’ha de considerar com a assessorament legal personalitzat per a casos concrets. Tot i que fem tot el possible per garantir que els continguts estiguin actualitzats i siguin precisos, PORCEL ADVOCATS S.L.P. no es fa responsable d’errors, omissions o interpretacions incorrectes que puguin sorgir de l’ús d’aquesta informació.
L’ús de la informació continguda en aquest lloc web no crea una relació advocat-client, i es recomana encaridament que consulteu un advocat per rebre assessorament legal adaptat a les vostres circumstàncies particulars.
PORCEL ADVOCATS S.L.P. declina qualsevol responsabilitat legal derivada de l’ús o interpretació de la informació aquí presentada, incloent-hi, sense limitació, qualsevol pèrdua o dany directe o indirecte que pugui resultar de la utilització de la informació continguda en aquest lloc.
